El mercado de capitales actual exige a los promotores inmobiliarios mantener una estructura que les permita encontrar financiamiento eficaz y estructurado, que sea incluso más sólido que el terreno donde se desarrollará el proyecto.
Aunque el capital a fin de cuentas es fundamental para lograr una próxima promoción, también lo será la viabilidad, rentabilidad y timing. De esa manera, se logra reducir el riesgo en cuanto al proceso de retorno de la inversión. A continuación, te mostraremos esas claves de Financiación para promociones inmobiliarias.
Documentos y solidez del proyecto: factores determinantes
En el caso de que un promotor tenga como intención acercarse a una institución o empresa, debe contar con una planificación sólida y documentos claros. De esa manera, la imagen que se transmita al buscar financiación no solo generará confianza, sino también credibilidad y viabilidad en el corto, mediano o largo plazo, según sea el caso.
Por ello, es necesario que antes de presentar una idea se tengan bastante claros factores como:
- Estudio de viabilidad: aquí se deben incluir proyecciones de flujo de caja detalladas, análisis de sensibilidad (escenarios optimistas, base y pesimista), un plan de ventas conservador y una estructura de costes bien definida. Hay que entender que por muy bueno que sea el proyecto, toda entidad está en su derecho de hacer una evaluación profunda antes de aceptar.
- Asegurar una preventa: es ideal para un proyecto tener demanda. De hecho, si las preventas comprometidas ya se encuentran entre un 20% y un 40%, eso aumentará la credibilidad de quienes ejecutan la orden, y la capacidad que ve la empresa de un retorno del préstamo o financiación otorgada.
- Transparencia: es importante mostrar cómo se manejará el dinero, las maquinarias y toda la construcción o tarea a realizar en el sitio específico.
¿Qué tipos de financiamiento existen?
Más allá de que evidentemente la persona intentará conseguir un capital con un objetivo específico, actualmente, el promotor moderno suele entregar distintos tipos de plan, que también deben ser estudiados propiamente por quien busca el financiamiento.
Entre ellos se encuentran:
- Crédito promotor tradicional: es la fuente más común, ofrecida por bancos. Suele cubrir un porcentaje de los costes elegibles (tierra, construcción, costes técnicos) y se desembolsa en tramos (drawdowns) vinculados al avance de la obra, certificado por un técnico independiente.
- Financiación estructurada: ante la mayor prudencia bancaria, muchos promotores recurren a fondos de deuda inmobiliaria o plataformas de crowdfunding. Estas fuentes pueden ser más flexibles en las garantías, pero tienen intereses más altos.
- Financiación en adquisición del suelo: se sabe que lo más difícil es encontrar financiación para comprar terreno. Por ello, hay garantías para hacer esa compra, y ya del resto, se encarga la empresa en general.
Es importante, de igual manera, que el promotor priorice un socio que ofrezca una buena tasa, pero también, aquellos que tienen experiencia en el sector saben dar capacidad de respuesta, e incluso presentan soluciones cuando se generan inconvenientes.
