The Diplomat in Spain

Unos 650.000 pisos siguen sin comprador

Miguel Cifuentes. Madrid

El año 2015 ha arrancado con anuncios de que la crisis inmobiliaria ha tocado fondo y que empieza la recuperación. El anuncio es engañoso; el Gobierno lo hace por razones electorales y los bancos, para fomentar la demanda de crédito, en caída libre desde 2009. Es cierto que ha pasado lo peor, pero seguirá el purgatorio dos o tres años más. La burbuja inmobiliaria ha sido brutal. Lo que se gestó en 10 años, necesita otros 10 años para desinflarse, y han pasado solo siete.

Los expertos consultados por The Diplomat confirman que lo cierto, incontestable, es que los precios tocan fondo, tras un desplome medio del 42% desde el año 2007.

En el último trimestre de 2014 hubo un espejismo muy aireado por las empresas tasadoras, de que terminaba la crisis inmobiliaria. Se trataba de un repunte de precios en zonas residenciales de Madrid, Cataluña, Baleares y otras regiones, pero solo en el sector residencial “Premium” o de clase alta, y en barrios de clase media y alta, donde nunca han bajado los precios, es decir, en un sector que no sufre la crisis.

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En 2015 se venderán más viviendas, la banca dará más hipotecas, pero el mercado sigue en niveles muy bajos

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Consultoras inmobiliarias como Aguirre Newman, Jones Lasalle, CBR, o tasadoras como TINSA o Sociedad de Tasación reiteran que la verdad sigue siendo dura.“Se camina hacia una estabilización del mercado, los precios serán estables, pueden caer otro 4 o 5% y tocar suelo, pero difícilmente empezarán a subir antes de dos años”.

Lo positivo es que se ha frenado la caída libre del mercado. Hay un cierto movimiento, se han vendido hasta noviembre un promedio mensual de viviendas de 28.000 unidades, un 17% más que en igual período de  2013. La concesión de hipotecas ha crecido el año pasado un 39% , pero sobre cifras bajísimas que inflan la comparación, es un porcentaje engañoso.

Sigue habiendo burbuja. De los 900.000 pisos sin vender en  2010, siguen sin comprador unos 650.000. Es un 30% menos, pero todavía hacen una montaña de casas sin vender. La construcción de viviendas nuevas tampoco arranca. En el año 2014, según fuentes de la ANPC, patronal de los promotores inmobiliarios, se habrían iniciado unas 30.000, lo cual es muy poco comparado con las 500.000 que se iniciaban cada año, en la década pasada  y hasta 2008.

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La fuerte caída de los precios atrajó a inversores extranjeros, tanto a fondos buitres como a particulares

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Hay otro espejismo con la inversión extranjera en inmuebles, que en los dos últimos años, desde mediados del año 2013, han invertido más de 5.000 millones de euros en inmuebles en España, en centros comerciales, redes de sucursales bancarias, edificios de oficinas y paquetes de miles de viviendas , incluso viviendas de protección oficial de ayuntamientos. Estos fondos buitres han comprado activos inmobiliarios a la banca y la Sareb (el banco malo del ladrillo) con rebajas medias del 40 y 50%. Están haciendo a fondo y con mucha rapidez el trabajo sucio a la banca para limpiar de activos tóxicos los balances de las entidades financieras. Pero eso, dicen en Tinsa, “no es el mercado inmobiliario, eso son grandes inversores haciendo limpieza, algo  que dura unos años y se acaba. El mercado real, duradero, son las decenas de miles de compradores de viviendas, que no aparecen todavía”.

También los particulares extranjeros, la mayoría jubilados europeos, han aprovechado la fortísima caída de precios en la costa española de hasta un 60%.  Hasta octubre pasado los extranjeros se compraron el 13% de todas las viviendas vendidas en 2014. Británicos (18%), franceses (10,5%), rusos (10,5% ) y alemanes (6,5%) fueron por ese orden de porcentaje los principales compradores.

Pero lo más grave, que confirma que la crisis inmobiliaria no se ha terminado, es que en España sigue habiendo más de 5 millones de parados, los salarios han caído un 30% , las familias necesitan más de un 35% de sus ingresos para comprar una casa, y el crédito que dan los bancos exige muchas garantías. Sigue existiendo un altísimo porcentaje de jóvenes sin empleo, el 52%, que no pueden abandonar el domicilio de los padres y no pueden formar nuevos hogares. Las nuevas hipotecas que conceden los bancos las firman compradores muy solventes, los únicos que pueden pagar hoy los créditos. La banca también da crédito a quien compre sus pisos embargados, pero muchos de ellos de baja calidad y malas ubicaciones.